Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) werden in der Anlage V erklärt: Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten. Je sauberer die Zahlen aus der Verwaltung kommen, desto einfacher die Steuererklärung. Die wichtigsten Positionen im Überblick.
Einnahmen
Kaltmiete, vereinnahmte Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen und -nachzahlungen), Mieten für Garagen und Stellplätze sowie sonstige Einnahmen wie Entschädigungen. Erstattete Nebenkosten mindern die Einnahmen im Jahr der Erstattung.
Werbungskosten
- Schuldzinsen für die Finanzierung (nicht die Tilgung)
- Betriebskosten, auch soweit sie auf Mieter umgelegt werden (die Umlagen sind dafür Einnahmen)
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen – mit Ausnahme der Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Sie ist erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
- Verwaltungskosten, z. B. Kosten einer Sondereigentumsverwaltung, Kontoführung, Porto, Fahrtkosten
- Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Instandhaltung)
- Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude
Gebäude-AfA
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – nicht Grund und Boden. Die lineare AfA für Wohngebäude beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich
- 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925,
- 2 % bei Fertigstellung vom 1.1.1925 bis 31.12.2022,
- 3 % bei Fertigstellung ab dem 1.1.2023.
Für Neubauten gibt es zusätzlich besondere Regelungen (degressive AfA, Sonderabschreibung nach § 7b EStG), deren Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen sind.
Erhaltungsaufwand: sofort oder verteilt
Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Größeren Aufwand für ein Wohngebäude kann der Eigentümer gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV) – sinnvoll, wenn die Steuerprogression in einem Jahr sonst verpufft.
Vorsicht: anschaffungsnahe Herstellungskosten
Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit.
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich – alle Werbungskosten sind abziehbar. Bei weniger als 50 % ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten ist abziehbar. Dazwischen entscheidet eine Prognose über den Totalüberschuss (§ 21 Abs. 2 EStG).
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Wohnung?
Linear 2 % für Gebäude mit Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % für ältere und 3 % für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG) – jeweils nur auf den Gebäudeanteil.
Ist das Hausgeld voll absetzbar?
Bis auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage; diese wird erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Was bedeutet die 15-%-Grenze?
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, sind als Herstellungskosten nur über die AfA abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- §§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, 7 Abs. 4, 9, 21 EStG
- § 82b EStDV
Stand: 4. November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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