Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat es mit zwei Abrechnungen zu tun: Die Gemeinschaft rechnet das Hausgeld mit dem Eigentümer ab, der Eigentümer die Betriebskosten (Nebenkosten) mit seinem Mieter. Die beiden Abrechnungen folgen unterschiedlichen Regeln.
Hausgeld: das Verhältnis Eigentümer – Gemeinschaft
Hausgeld sind die Vorschüsse, die jeder Wohnungseigentümer nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan an die Gemeinschaft zahlt (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres wird über die Jahresabrechnung beschlossen; daraus ergeben sich Nachzahlungen oder Guthaben (§ 28 Abs. 2 WEG). Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
Das Hausgeld enthält typischerweise:
- Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums (Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherung …)
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Verwaltervergütung, Kontoführung
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Nebenkosten: das Verhältnis Vermieter – Mieter
Auf den Mieter umlegen darf der Vermieter nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und zur Betriebskostenverordnung gehören (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV). Grundsteuer zahlt der Eigentümer direkt an die Gemeinde; sie ist trotzdem umlegbar, wenn vereinbart.
Was davon zahlt der Mieter – und was nicht?
| Position im Hausgeld | Umlegbar auf Mieter? |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Hausmeister (ohne Reparaturanteil) | Ja, wenn vereinbart |
| Heizung und Warmwasser | Ja, nach Heizkostenverordnung |
| Verwaltervergütung, Bankgebühren | Nein |
| Instandhaltung, Reparaturen | Nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Nein |
Der Verteilerschlüssel ist nicht automatisch derselbe
Die Gemeinschaft verteilt meist nach Miteigentumsanteilen, der Mietvertrag sieht ohne abweichende Vereinbarung die Wohnfläche vor (§ 556a Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss die umlegbaren Kosten also gegebenenfalls neu verteilen – oder im Mietvertrag wirksam vereinbaren, dass der Schlüssel der Gemeinschaft gilt.
Zeitlicher Engpass
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Liegt die Jahresabrechnung der Gemeinschaft spät vor, wird es eng. Eine Verzögerung durch die Gemeinschaft hat der Vermieter nicht ohne Weiteres „nicht zu vertreten“ – frühzeitige Abstimmung mit der WEG-Verwaltung lohnt sich.
Häufige Fragen
Ist Hausgeld dasselbe wie Nebenkosten?
Nein. Hausgeld zahlt der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft (§ 28 WEG). Nebenkosten (Betriebskosten) zahlt der Mieter an den Vermieter – nur die im Mietvertrag vereinbarten, umlegbaren Kosten.
Welche Teile des Hausgelds sind nicht umlegbar?
Verwaltervergütung, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Darf der Vermieter nach Miteigentumsanteilen abrechnen?
Nur wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
- §§ 16, 28 WEG
- §§ 556, 556a BGB
- § 2 BetrKV
- Heizkostenverordnung
Stand: 4. November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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